② 잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략 _ "나는 1,000만 원으로 아파트 산다 / 시크릿브라더"

[잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략 (2편)]

 

4. 지역 간 비교

3단계의 '매매/전세지수 비교'를 통해 절대 가격을 싸게 사는 방법을 확인하였다면, 이번에는 상대 가격을 싸게 사는 방법입니다. 1 ~ 3단계 과정은 아래를 통해 확인할 수 있습니다.

→ 잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략(1편)

잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략(1편) _ "나는 1,000만 원으로 아파트 산다 / 시크릿브라더

 

지역 사이클에 따라 전혀 다른 지역이지만 가치가 비슷한 아파트라서 어느 한쪽이 순간적인 저평가가 일어나면 그 저평가를 메우기 위해 움직이게 됩니다. 가치가 비슷하거나 나보다 가치가 낮다고 생각한 아파트가 나보다 가치가 높아졌기 때문입니다. 가장 중요한 것은 내가 관심 있는 아파트와 최대한 가치가 비슷한 아파트를 찾는 것입니다.

 

STEP 1) 각 지역 대장아파트 가격 비교를 통한 지역 저평가 여부 판단

첫 번째 방법은 한국감정원 통계자료를 바탕으로 하는 지역 흐름 비교입니다. 과거부터 지금까지의 흐름이 어떻게 흘러왔고, 특히 다른 지역에 비해서 어떤지를 비교해보면서 지역 자체의 저평가 여부를 판단할 수 있습니다. 하지만 개별성이 강한 아파트의 특성상 평균이 모든 것을 대변하지는 못합니다.

 

그래서 반드시 해야 할 것이 두 번째 방법인 지역 대장아파트 비교 작업입니다. 각 지역의 시세를 이끌어가는 대장 아파트들의 비교를 통해 다른 지역에 비해 그 지역이 저평가되었는지를 판단하는 것입니다.

 

STEP 2) 개별 단지의 비교군 찾기

각 지역의 대장아파트를 파악하고 이들을 비교해봄으로써 어느 지역이 저평가되었는지를 확인했다면, 이제는 내가 궁금한 아파트가 저평가되었는지를 확인할 차례입니다. 내가 궁금한 아파트를 비교하기 위해서는 최대한 그 아파트와 컨디션이 비슷한 아파트를 필터링해서 과거 가격 흐름이 비슷했던 아파트를 찾아야 합니다. 일일이 수작업을 통해 최대한 비교군으로 적합한 아파트 단지를 잘 선정하는 것이 비교평가에서 가장 중요한 작업입니다.

 

※ 관심 있는 아파트와 비슷한 조건의 아파트 찾기

예를 들어 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동의 A 아파트가 현재 저평가된 상태인지 아닌지를 확인하는 것입니다. 핵심은 A아파트와 컨디션(평수, 세대수, 연식)이 비슷한 아파트를 찾는 것입니다.

 

호갱노노의 '필터'에서 A아파트와 최대한 비슷한 조건의 필터를 설정합니다. '가격'은 필터링하지 않고 '입주년차'는 -3 ~ +3년 정도로 설정합니다. 이후 '아실' 사이트로 가서 '여러 아파트 가격비교'를 선택한 후 A아파트 해당 평수를 추가해놓습니다. 

 

다시 호갱노노로 돌아와서 비교대상 각 시, 동별 아파트 중 필터링하여 가장 비싼 아파트를 골라서 아실의 '여러 아파트 가격비교'에 추가합니다. 이런 방식으로 비교 아파트를 20~30개 이상 계속 검색해보는 것이 이 과정의 핵심입니다. 과거 데이터가 비슷한 기간이 길면 길수록, 비교군이 많아지면 많아질수록 더욱더 정확한 비교평가가 가능합니다.

아실 '여러아파트 가격비교'

 

과거 A아파트(빨강)가 B(파랑), C(검정) 아파트보다 더 비쌌었지만 지금은 C 아파트(검정)가 1억정도 더 비쌉니다. 이 말은 A아파트가 가격이 눌려있었던 이유만 해소된다면 충분히 4억 이상은 갈 수 있다는 방증이 됩니다. 여기서 1차 매도 타이밍까지 생각해볼 수 있습니다. 비교평가를 통해 그 아파트가 얼마까지 갈 수 있을 것으로 판단할 수 있기 때문입니다.

 

같은 필터링을 가지고 아무 지역이나 갔는데 그래프가 전혀 다르게 나오면, 그 아파트는 비교군이 아니라고 생각하고 지우고 다른 아파트를 찾으면 됩니다.

 

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5. 가격과 분위지도

해당 지역에 대해 아무것도 모른다는 가정하에, 손품만으로 그 지역의 급지를 파악하는 방법입니다.

예를 들어 구미시를 호갱노노 지도에서 찾아 확대하여 어느 지역(동/면 단위)이 비싼지 확인합니다. 추가로 왕관 표시가 있는 지역이 사람들이 많이 보고 있는 지역이고, 이 지역이 좋은 지역일 확률이 높습니다.

 

그다음 호갱노노 왼쪽 화면에서 분위지도 탭을 클릭하여 '실거래가 분위'와 '입주시기 분위'를 확인하여 해당 지역에서 가장 비싼 아파트의 연식과 가격을 메모합니다. 일단 가격이 비싸면 높은 급지일 확률이 높다는 생각으로 가격순으로 메모하고 진짜 1 급지가 맞는지 확인하려면 6단계 과정인 상권, 학군 확인을 통해 그 지역이 정말 상급지인지 확인할 수 있습니다.

 

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6. 학군과 상권

5단계 과정을 통해 가격이 제일 높은 지역들을 정리한 후, 6단계 '학군과 상권'까지 좋은지를 교집합으로 찾아 나가는 단계입니다. 단, 서울/수도권은 직주근접이 가장 중요합니다. 그래서 교통 호재가 중요하고, 역 하나 생기는 것에 가격이 출렁입니다. 하지만 지방은 어느 지역이나 자차로 30분 정도면 출퇴근할 수 있습니다. 그래서 지방에서는 가장 중요한 것이 교통이 아니라 학군+상권이 됩니다. 

 

<학군 = 학원가+선호 중학교>

학원가는 호갱노노의 '학원가' 탭에서 확인할 수 있습니다. 가격이 비싼 지역에 학원가가 형성되어 있는지를 확인합니다. 가격이 비싼데 학원가까지 형성되어 있다면 입지가 좋은 확률이 높습니다. 5단계 과정에서 찾은 가격이 높은 지역들부터 학원가가 있는지 확인합니다. 그다음에는 선호 중학교가 그 지역 안에 있는지를 봅니다. 선호 중학교란 공부를 잘하는 중학교를 뜻합니다. 학업성취도가 높은 중학교는 '아실' 사이트에서 확인할 수 있습니다. 

 

<상권 = 선호 시설이 많고, 비선호 시설이 없는 상권>

집 주변에 병원, 약국, 마트, 공원 등이 많으면 많을수록 좋고 모텔촌, 단란주점 등은 없는 게 좋은 상권입니다. 후보지들이 이런 조건을 갖추고 있는지를 확인합니다. 카카오맵이나 네이버지도 등을 사용합니다.

 

카카오맵 '주변' 탭을 클릭하면 지도상에서 병원, 약국, 은행, 모텔촌 등을 확인할 수 있습니다. 가격이 비싸고 + 학군이 좋고(학원가&선호 중학교) + 상권까지 좋은 지역을 차근차근 순서대로 교집합을 찾아 나가면 됩니다. 이 모든 조건을 통과한다면 그 지역이 상급지일 확률이 높은 것입니다.

 

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7. 내 투자금에 맞는 단지 찾기

임장 전에, 찾은 지역 중 내가 가진 투자금 안에서 선택할 수 있는 아파트가 어딘지를 정리하는 작업이 꼭 필요합니다. 호갱노노의 '갭 가격' 탭을 이용하면 내 투자금 범위 안에 들어오는 아파트 단지들을 쉽게 찾을 수 있습니다. 

 

1 급지부터 3 급지 정도까지 내 투자금 범위 안에 들어오는 아파트들을 전부 메모하고, 실제로 가서 그 아파트 단지들 위주로 임장 하는 것이 포인트입니다.

 

<깐율 생각> 1 ~ 4단계 과정을 통해 저평가 된 지역을 찾고  5, 6단계를 통해 급지를 선정하며 7단계 내 투자금에 맞는 단지를 선정하여 투자를 할 수 있습니다. 특히 4단계 '지역 간 비교' 작업이 관심 있는 아파트가 정말 저평가 된 아파트인지, 얼마나 더 오를 수 있는지 예측해볼 수 있기 때문에 전체 단계 중에서 제일 중요하다고 생각하고 제일 어려운 단계라고 생각합니다.

 

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[마치며.. 감상평]

부동산 공부를 하는 부린이로서 소액으로 아파트를 투자하기 위한 바이블이라고 생각될 정도로 좋은 내용의 책이었다. 특히 저평가된 부동산의 옥석을 가려내기 위한 방법을 7단계 필터링 과정을 통해 잘 설명해주는 책이다.

 

본인은 부동산 투자 대상을 찾을 때 내가 평소에 잘 알고 있는 지역, 매매/전세 갭이 작은 물건 등 특정 내용에만 한정된 물건들을 검색하곤 했었다. 하지만 이 책을 읽고 난 후 부동산 어플들을 어떻게 활용해야 하고 갭 투자 시 무엇이 중요하며, 어떤 순서로 물건을 골라야 하는지 등 한 단계 업그레이드가 되었다고 생각한다.

 

이 책을 읽고 얻은 가장 유익했던 내용은 4단계 과정의 '지역 간 비교' 내용이다. 전체 필터링 단계에서 가장 중요하다고 강조하는 내용인 만큼 내용 또한 어렵다. 책에서는 저자가 지역별로 단지를 선정하여 비교를 하고 있어 쉬워 보일 수 있으나, 내가 생각하는 지역의 아파트를 어느 지역, 어느 아파트를 비교 대상에 넣어야 할지 직접 실습을 해보니 아직까지 조금은 막막하다. 개인적으로 조금 더 연구해봐야 할 숙제라고 생각한다. 각종 부동산 어플, 사이트들을 통해 데이터들을 찾을 수 있는 실력과, 지역별 사이클의 흐름을 보는 연습을 더 해봐야겠다.

 

 

※ 위 내용은 시크릿브라더 저자님의 [나는 1,000만 원으로 아파트 산다] 책을 읽고 내용을 참조하여 작성하였습니다. 다음 편에서도 더 좋은 내용을 공유해 보도록 하겠습니다.

나는 1,000만 원으로 아파트 산다(시크릿브라더)